ISTANBUL PROPERTY CENTER

Emlak dünyasına adım attığınızda karşınıza çıkan teknik terimler, satın alma ya da yatırım kararınızı zorlaştırabilir. "Kat irtifakı nedir?", "ekspertiz raporu ne işe yarar?", "net alan – brüt alan farkı neden önemli?" gibi sorular, özellikle ilk defa ev alacaklar için kafa karıştırıcı olabilir.

Bu rehber, gayrimenkul alanında bilgi sahibi olmayan ama doğru karar vermek isteyen herkes için sade, güncel ve açıklayıcı bir emlak terimleri sözlüğü sunuyor.

Alım-Satım Sürecine Dair Temel Terimler

Gayrimenkul

Taşınmaz mal anlamına gelir. Konut, arsa, arazi, işyeri gibi fiziksel olarak taşınamayan tüm mülkleri kapsar.

Tapu

Bir mülkiyetin kime ait olduğunu resmi olarak gösteren belgedir. Tapu senedi, devlet tarafından düzenlenir ve tapu müdürlüğünden alınır.

Emlakçı / Gayrimenkul Danışmanı

Satılık gayrimenkul ya da kiralık gayrimenkul işlemlerinde alıcı ve satıcıyı bir araya getiren, portföy sunan ve süreci yöneten yetkili kişidir. Resmî olarak yetki belgesi olması gerekir.

Alım-Satım Sözleşmesi (Ön Protokol)

Tarafların satışa konu olan mülk için anlaşmaya vardığını gösteren ön belge. Noter onaylı yapılabilir, ancak tapu devri için yeterli değildir.

Satış Vaadi Sözleşmesi

Mülkün gelecekte satılacağına dair resmi taahhüttür. Noterde yapılması zorunludur. Tapuya şerh ettirilirse alıcının hakkı güvence altına alınır.

Ekspertiz Raporu

Taşınmazın piyasa koşullarına göre belirlenmiş değerini gösteren resmî rapordur. SPK (Sermaye Piyasası Kurulu) onaylı lisanslı firmalar tarafından hazırlanır. Yabancı satışlarında zorunludur.

Tapu Harcı

Satış işlemi sırasında devlet tarafından tahsil edilen vergidir. Alıcı ve satıcı tarafından ortak ödenmesi gerekir. Genellikle satış bedelinin %4’ü kadardır.

DASK (Zorunlu Deprem Sigortası)

Deprem riskine karşı yapılan ve her tapulu konut için zorunlu olan sigortadır. Tapu devir işlemleri için geçerli DASK poliçesi sunulmalıdır.

Kat İrtifakı / Kat Mülkiyeti

• Kat irtifakı: Henüz inşaatı tamamlanmamış bir projenin tapusudur, proje planına göre size ait daireyi gösterir.

• Kat mülkiyeti: İnşaatı tamamlanmış, iskanı alınmış, bağımsız bölümlerin resmen kayıtlı olduğu tapudur.

Tapu ve Mülkiyetle İlgili Terimler

İskân (Yapı Kullanma İzin Belgesi)

Bir binanın inşaatı tamamlandıktan sonra belediye tarafından verilen ve binanın kullanıma uygun olduğunu belgeleyen resmi izindir. İskân alınmadan tapuya kat mülkiyeti geçmez.

Takyidat

Tapu üzerindeki kısıtlamalar ve sınırlamalardır. İpotek, haciz, şerh gibi mülkiyeti etkileyen tüm kayıtları içerir. Tapu alımından önce takyidat sorgusu mutlaka yapılmalıdır.

Şerh

Tapuya işlenen ve mülkiyeti doğrudan etkilemeyen ama alım-satım sürecinde dikkate alınması gereken uyarı niteliğindeki kayıtlardır. Örneğin: satılamaz şerhi, ön alım hakkı şerhi.

İpotek

Alınan kredi karşılığında konutun teminat olarak gösterilmesidir. Banka, borç ödenmezse evi satışa çıkarma hakkına sahiptir. İpotekli konutlar alınabilir ama detaylı kontrol gerekir.

Hisseli Tapu

Mülkün birden fazla kişi tarafından ortak şekilde sahiplenildiği tapudur. Alım-satım sürecinde tüm hissedarların onayı gerekir. Yatırım açısından riskli olabilir.

Bağımsız Bölüm

Bir apartmanda, site içinde ya da bir binada kendine ait girişe, numaraya ve kullanım alanına sahip konut, işyeri ya da depo gibi bölümleri ifade eder. Tapuda belirtilir.

Zemin Etüdü

Bir arsa veya binanın üzerine inşaat yapılmadan önce zeminin sağlamlık ve taşıyıcılık açısından incelenmesi işlemidir. Deprem açısından hayati öneme sahiptir.

 Kira, Getiri ve Yatırım Terimleri

Kira Çarpanı

Bir mülkün yıllık kira geliriyle satış fiyatının oranıdır. Genelde amortisman süresi hesaplamasında kullanılır. Düşük çarpan, yüksek kira getirisi anlamına gelir.

Örnek: Aylık kira 10.000 TL, satış fiyatı 2.000.000 TL → 200 ay = 16,6 yıl

Brüt Alan / Net Alan

• Brüt alan: Dairenin duvarları, balkon, ortak alanlar dahil toplam alanıdır.

• Net alan: Sadece dairenin iç yaşam alanıdır. Mobilya yerleşimi için dikkate alınmalıdır.
  Yatırım kararı verirken net alan bilgisi esastır.

Brüt Kira Getirisi

Yıllık kira geliri ÷ satın alma fiyatı x 100 formülüyle hesaplanır. Vergiler ve masraflar hariçtir.

Örnek: 240.000 TL yıllık kira ÷ 4.000.000 TL = %6 getiri

Net Kira Getirisi

Brüt gelirden vergiler, aidat, bakım ve yönetim masrafları düşülerek kalan gerçek kazançtır. Profesyonel yatırım kararlarında bu oran dikkate alınmalıdır.

Değerleme

Bir gayrimenkulün piyasa şartlarına göre adil değerinin belirlenmesidir. Ekspertiz raporu ile karıştırılabilir ama değerleme daha kapsamlı olabilir.

Airbnb / Kısa Dönem Kiralama

Ev ya da dairenin günlük veya haftalık şekilde kiraya verilmesidir. Özellikle turistik bölgelerde yüksek gelir sağlayabilir, ancak yasal düzenlemeler ve izinler gerektirebilir.

Kira Garantili Satış

Müteahhit veya emlak ofisi tarafından yatırımcıya belirli bir süre için garanti kira taahhüdü sunmasıdır. Özellikle yurt dışı alıcıları için güven unsuru oluşturur. Ancak sözleşme detayları dikkatle incelenmelidir.

Proje ve İnşaat Terimleri

Teslim Tarihi

Projenin tamamlanarak dairelerin sahiplerine fiilen verileceği tarihtir. Sözleşmede belirtilmesi zorunludur. Gecikmeler söz konusu olursa ceza maddesi içeren satış sözleşmesi önemlidir.

Maketten Satış

Henüz inşaat başlamadan veya tamamlanmadan önce yapılan satışlara verilen isimdir. Bu tip satışlarda detaylı sözleşme ve güvenilir firma şarttır.

Ön Ödeme / Peşinat

Alım sürecinin başında verilen ilk ödeme tutarıdır. Genelde %10 – %30 arası olur. Satışa konu olan gayrimenkul rezervasyonu sağlar.

Kat Planı

Bir dairenin iç yapısını, odaların ve yaşam alanlarının yerleşimini gösteren teknik çizimdir. Brüt ve net ölçüler bu planda belirtilir.

Proje İskanı

Sadece tek bir daireye değil, tüm site veya apartmana yönelik toplu yapı kullanım iznidir. Kat mülkiyetine geçiş için ön koşuldur.

Tadilat Ruhsatı

Var olan bir yapının iç ya da dış cephesinde yapılacak değişiklikler için belediyeden alınması gereken izin belgesidir.

Kentsel Dönüşüm ve Yabancı Yatırımcı Terimleri

Kentsel Dönüşüm

Riskli alanlarda bulunan binaların yıkılıp yeniden yapılması sürecidir. Devlet destekli projelerle yürütülür. Yeni binalar genelde daha yüksek metrekare, otopark, asansör gibi avantajlar içerir.

Riskli Bina Raporu

Kentsel dönüşüm kapsamında, bir binanın depreme dayanıksız olduğuna dair alınan resmî rapordur. Sonrasında tahliye ve yeniden yapı süreci başlar.

Yabancıya Satış (Tapu 2644 sayılı yasa)

Türkiye’de yabancı uyrukluların taşınmaz edinimini düzenleyen yasadır. Her ülke vatandaşı için izin durumu farklı olabilir. Bazı bölgeler güvenlik nedeniyle yasaklıdır.

Yatırım Yoluyla Vatandaşlık

En az 400.000 USD değerinde gayrimenkul satın alan yabancılar, 3 yıl satmama şartıyla Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığına başvurabilir.

Sık Karıştırılan Emlak Terimleri

Bilmediğiniz Terimler Sizi Yanıltmasın

Emlak sektöründe atılan her adım, hukuki ve finansal anlamda ciddi sonuçlar doğurabilir. Bu yüzden kullanılan terimleri doğru anlamak; daha bilinçli, daha güvenli ve daha kazançlı kararlar almanıza yardımcı olur.

Bu sözlük, sadece ilk defa ev alanlar için değil; aynı zamanda yatırımını büyütmek isteyen herkes için referans niteliğinde bir kaynaktır.
Unutmayın, doğru bilgi = güçlü yatırım.

Fİrmamızdan profesyonel emlak danışmanlığı almak isterseniz bize ulaşmanız yeterli.