ISTANBUL PROPERTY CENTER

Türkiye; iklimi, kültürel çeşitliliği, stratejik konumu ve yaşam maliyetlerinin uygunluğu sayesinde son yıllarda yabancı yatırımcıların gayrimenkul açısından yoğun ilgi gösterdiği ülkelerin başında geliyor. Peki, yabancı bir birey Türkiye’de nasıl ev satın alabilir? Yasal durum, prosedürler, dikkat edilmesi gereken noktalar ve 2025 yılı itibarıyla yürürlükte olan güncel uygulamaları bu rehberde adım adım ele alıyoruz.

Yabancılar Türkiye’de Ev Alabilir mi? Yasal Durum 2025

Türkiye Cumhuriyeti yasalarına göre, karşılıklılık ilkesi kaldırılmıştır. Bu, birçok ülke vatandaşının Türkiye’de taşınmaz (ev, arsa, ticari alan) edinmesine olanak tanır. Ancak bazı sınırlamalar ve özel koşullar mevcuttur:

• 2025 itibarıyla, 183 ülke vatandaşı Türkiye’den mülk satın alabilir.

• Satın alınabilecek toplam arsa büyüklüğü, il bazında 30 hektarı geçemez.

• Bazı askeri ve güvenlik bölgeleri yabancılar için kapalıdır. Tapu müdürlüğü bu bölgelerle ilgili incelemeyi otomatik olarak yapar.

• Yabancı tüzel kişiler (örneğin şirketler) sadece belirli şartlarla ve özel izinle mülk edinebilir. Bireysel alım çok daha yaygındır.

Türkiye’de Ev Satın Alabilecek Ülke Vatandaşları

Her ne kadar birçok ülkenin vatandaşlarına alım izni verilse de bazı ülkeler hâlâ bu kapsama dahil değildir. Aşağıdaki ülke vatandaşları Türkiye’de doğrudan mülk satın alamaz (istisnalar hariç):

• Ermenistan, Suriye, Kuzey Kore, Küba vatandaşları

• Ayrıca İsrail, Çin gibi ülkelerde bazı şehirler bazında kısıtlamalar uygulanabilir.

Ancak vatandaşlık alınmışsa veya eş yabancı değilse, bazı istisnalar devreye girebilir. Bu nedenle her alım sürecinde il/ilçe tapu müdürlüğünden güncel durum teyit edilmelidir.

Ev Satın Alma Süreci Adım Adım

Yabancı bir yatırımcının Türkiye’de ev satın alma süreci genellikle hızlı ve şeffaf ilerler. Ancak belgelerin eksiksiz hazırlanması ve resmi prosedürlerin doğru takip edilmesi önemlidir. İşte 2025 yılı itibarıyla güncel ve yasal ev alım süreci:

 1. Gayrimenkul Seçimi

İlk adım olarak yatırımcı, satın almak istediği konut veya ticari taşınmazı belirler. Bu süreçte yerli bir emlak ofisi ya da kurumsal platformlardan destek alınması önerilir.

2. Vergi Numarası Alınması

Yabancılar, Türkiye’de resmi işlemler için bir vergi kimlik numarası almak zorundadır. Bu işlem:

• Nüfus cüzdanı ya da pasaportla

• Vergi dairesinden veya dijital ortamdan yapılabilir

 3. Türkiye'de Banka Hesabı Açmak

Tapu ödemeleri, vergi transferleri ve ekspertiz işlemleri için yerel bir banka hesabı açılması gerekir. Bunun için:

• Pasaport

• Vergi numarası

• İkamet belgesi (otel faturası ya da adres beyanı yeterli olabilir)

gereklidir.

 4. Tapu Ön Başvurusunun Yapılması

Tapu müdürlüğüne yapılacak olan başvuruda şu belgeler sunulur:

• Taşınmazın tapu fotokopisi

• Alıcı ve satıcının kimlik/pasaportları

• Çeviri ve noter onayları (gerekiyorsa)

• Ekspertiz raporu (zorunludur)

• DASK poliçesi (zorunludur)

• Satış bedelinin banka dekontu

 5. Ekspertiz Raporunun Alınması

Tapu işlemlerinden önce, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından yetkilendirilmiş bir ekspertiz firmasından resmi değer tespiti yapılmalıdır. Bu, devletin güvenli satış takibi yapmasını sağlar.

6. DASK (Zorunlu Deprem Sigortası)

Türkiye’de her taşınmaz için zorunlu olan DASK poliçesi yapılmadan tapu işlemi tamamlanamaz. Emlak ofisleri ya da sigorta şirketleri bu süreci genellikle kolayca tamamlar.

 7. Tapu Devir İşlemi

Tüm belgeler hazırlandıktan sonra alıcı ve satıcı (veya vekilleri) tapu müdürlüğüne giderek satış işlemini tamamlar. Tapu harcı ödenir ve tapu resmi olarak yeni sahibine geçer.

Yabancıların Ev Alırken Dikkat Etmesi Gereken Hususlar

Yabancıların Türkiye’de ev satın almaları için yasal ve teknik bazı özel durumlara dikkat etmesi gerekir. Aksi hâlde işlem iptal edilebilir veya geçersiz sayılabilir:

Askeri Güvenlik Bölgeleri

Bazı bölgelerdeki taşınmazlar, yabancılara satılamaz. Tapu müdürlükleri bu kontrolü kendi sistemlerinde otomatik olarak yapar, ancak satın almadan önce danışmanla teyit edilmesi önerilir.

Toplam Mülkiyet Sınırı

Bir yabancı bireyin Türkiye’de edinebileceği taşınmaz büyüklüğü 30 hektar ile sınırlandırılmıştır. Bu sınır il bazında hesaplanır ve aşıldığında satın alma engellenir.

İpotekli veya Şerhli Taşınmazlar

Yabancılar, tapuda ipotek, haciz, tedbir gibi kısıtlama bulunan taşınmazları satın alamaz. Tapu sorgusu yapılmadan işlem başlatılmamalıdır.

Sahte Vaatlere Dikkat

Özellikle vatandaşlık vaadiyle sunulan projelerde, gayrimenkulün gerçek ekspertiz değerinin 400.000 USD altında kalması hâlinde vatandaşlık hakkı kazanılamaz.

Ev Satın Alan Yabancılar İçin Oturum İzni Süreci

Ev satın alan bir yabancı yatırımcının Türkiye’de yaşama hakkı elde etmesi için vatandaşlık alması şart değildir. Taşınmaz yoluyla kısa dönem ikamet izni (oturma izni) almak mümkündür. Bu, Türkiye’de sürekli yaşamak isteyen ancak vatandaşlık talebi olmayan yabancılar için idealdir.

 Kimler Başvurabilir?

• Türkiye’de konut satın almış yabancılar

• Tapusu kendi adına olan kişiler (en az 50.000 USD değer önerilir)

• Ailesini de ikamet iznine dahil etmek isteyenler (eş ve çocuklar)

 Gerekli Belgeler

• Tapu senedi

• Pasaport

• 4 biyometrik fotoğraf

• Sağlık sigortası poliçesi (Türkiye’den alınmalı)

• Vergi numarası

• Türkiye'deki adres beyanı

• Başvuru formu

 Başvuru Süreci ve Süre

• Başvurular Göç İdaresi Müdürlüğü üzerinden yapılır.

• Verilen ikamet izni genellikle 1 yıl süreli olur.

• Yenileme işlemi konut sahibi oldukça kolaydır.

⚠️ Not:

Bu ikamet izni çalışma izni yerine geçmez, yalnızca oturma hakkı sağlar.

Vatandaşlıkla İlişkili Olmayan Ev Alımları: Kira, Yazlık, Yatırım Amaçlı

Her yabancı yatırımcı Türkiye’ye yerleşmek ya da vatandaş olmak istemeyebilir. Bu nedenle farklı amaçlarla ev alımı da oldukça yaygındır:

 Yazlık Amaçlı Alım

Antalya, Bodrum, Alanya, Fethiye gibi sahil bölgeleri; yazlık ev satın almak isteyen Avrupalı ve Orta Doğulu yatırımcılar arasında popülerdir.

 Yatırım ve Kira Getirisi

İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerde satın alınan daireler, uzun dönem veya günlük kiralama yöntemiyle gelir sağlayabilir. Airbnb gibi platformlar üzerinden de gelir elde edilebilir.

️ Uzun Vadeli Değer Kazancı

Türkiye’de gayrimenkul fiyatları dövize göre uygun olduğu için, kur farkıyla kârlı çıkmak isteyen yatırımcılar için alım iyi bir strateji olabilir.

Yabancıya Satışta Vergi ve Masraflar

Türkiye’de yabancı bir birey ev satın aldığında karşılaşacağı bazı resmi masraflar şunlardır:

???? Not: Tapu harcı genellikle beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır. Ancak 2025 itibarıyla bu bedel SPK onaylı ekspertiz değerinin altında olamaz.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

 Türkiye’de yabancılar konut kredisi kullanabilir mi?

Evet. Türkiye’de faaliyet gösteren bazı özel ve kamu bankaları, yabancı uyruklu bireylere konut kredisi verebiliyor. Ancak kredi oranları genellikle daha düşük olup, teminat ve gelir beyanı şartları talep edilir.

 Türkiye’de ev alan yabancı vatandaşlık alabilir mi?

Evet. 400.000 USD ve üzeri değerle gayrimenkul satın alan yabancılar, 3 yıl satmama taahhüdü vererek Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığına başvurabilir. Ancak bu yazıda vatandaşlıktan ayrı olarak yalnızca alım süreci ele alınmıştır.

 Yabancılar adına tapu vekaletle alınabilir mi?

Evet. Noter onaylı vekaletname ile bir avukat ya da temsilci, tapu işlemlerini başvuru sahibi adına tamamlayabilir. Vekalet yurtdışında verildiyse, apostil ya da konsolosluk onayı gerekir.

 Türkiye’de ev alan bir yabancı mülkünü kiraya verebilir mi?

Evet. Kiraya verme konusunda herhangi bir yasal sınırlama bulunmamaktadır. Ancak gelir beyanı yapılmalı, varsa KDV ve gelir vergisi yükümlülükleri yerine getirilmelidir.

 Satın alınan mülk satılabilir mi?

Eğer vatandaşlık için alınmadıysa mülk, alım sonrası istenildiği zaman satılabilir. Ancak vatandaşlık başvurusu yapılmışsa 3 yıl boyunca satılamaz.

2025’te Yabancıya Satışta Yeni Düzenlemeler ve Gelişmeler

2025 itibarıyla Türkiye’de yabancıya taşınmaz satışına ilişkin bazı güncellemeler yapılmıştır:

• Ekspertiz raporu zorunluluğu artık yalnızca vatandaşlık başvuruları için değil, tüm yabancı alımlarında geçerlidir.

• Otomatik bölge kontrol sistemi ile askeri yasak bölgelerdeki tapular anlık olarak red edilmektedir.

• E-Devlet entegrasyonu ile bazı illerde tapu başvuru süreçleri dijital ortama taşınmıştır.

• Süreçte aracı danışman kullanımı artmıştır, çünkü yabancı alıcıların dil ve mevzuat engellerini aşması için kurumsal danışmanlık tercih edilmektedir.

 Türkiye'de Ev Almak Yabancılar İçin Avantajlı mı?

2025 yılı itibarıyla Türkiye, yabancı yatırımcılara sunduğu avantajlı gayrimenkul fiyatları, düşük yaşam maliyetleri, güçlü kira getirisi ve oturum izni kolaylığı ile hâlâ çok cazip bir ülkedir.

Yasal süreçler şeffaf ve düzenlidir. Ancak dil farkı, mevzuat karmaşası ve bürokratik aşamalar nedeniyle profesyonel destek alınması süreci büyük ölçüde kolaylaştırır.

RealtyGalaxy gibi deneyimli firmalar; yatırımcıya uygun projeleri sunmanın yanı sıra tüm belge ve tapu işlemlerini takip ederek güvenli bir alışveriş süreci sağlar.

Önemli not: Bu makaledeki bilgiler resmi bilgi yerine geçmez sadece genel bilgilendirme amaçlı yazılmıştır.

Detaylı bilgi ve profesyonel gayrimenkul danışmanlığı için bizimle iletişime geçebilirsiniz.